דלג לתוכן הראשי

איך להשכיר דירה בלי מתווך: תמחור, מודעה, סינון שוכרים, ערבויות ומס

צוות שוקשוק · עודכן ספטמבר 2026

להשכיר דירה בלי מתווך זה לא מסובך, אבל יש בזה סדר, ומי שמדלג על שלב מגלה את זה בחודש השלישי: שוכר שלא משלם, פיקדון שאסור היה לדרוש, חשבון ארנונה שממשיך להגיע אליכם, או מכתב מרשות המסים. המדריך הזה הולך לפי הסדר של המשכיר: כמה לבקש, מה הדירה חייבת לכלול לפי חוק השכירות ההוגנת, מה כותבים במודעה, איך בודקים שוכר בלי לאסוף עליו תיק, כמה ערבות מותר, מה חייב להופיע בחוזה ומי משלם על מה, איזה מסלול מס לבחור, ואיך נראית מסירה שלא חוזרת אליכם. בסוף יש לכם דירה מתומחרת, מצולמת ומוכנה למודעה.

שמונה שלבים, מהמחיר ועד המפתח

תמחור
מה עושים
5 עד 10 מודעות דומות באותו רחוב וגודל
המספר לזכור
אין מחירון; שבוע בלי טלפונים = מחיר לא נכון
הדירה
מה עושים
ניקוז, מים, חשמל ותאורה, חלונות ודלת ננעלת
המספר לזכור
התוספת הראשונה לחוק, סעיף 25ו
המודעה
מה עושים
חדרים, מ"ר, קומה ומעלית, חניה, תאריך כניסה, מה כלול
המספר לזכור
פרסום בשוקשוק חינם, בלי עמלה
סינון
מה עושים
שיחה, ביקור, תלושים ואישור מעסיק רק למי שנבחר
המספר לזכור
לא אוספים מסמכים מכל מי שמתעניין
ערבויות
מה עושים
פיקדון או ערבות בנקאית מוגבלים בחוק
המספר לזכור
הנמוך מבין 3 חודשי שכירות או שליש מדמי השכירות לכל התקופה
חוזה
מה עושים
בכתב, חתום, עותק לשוכר, כולל פגמים ידועים
המספר לזכור
תיקון ליקוי: עד 30 יום; דחוף: עד 3 ימים
מס
מה עושים
פטור, 10% או מסלול שולי
המספר לזכור
תקרת הפטור ב-2026: ₪5,654 לחודש
מסירה
מה עושים
פרוטוקול מונים ותמונות, רישום השוכר בארנונה
המספר לזכור
חוזה של 12 חודשים ומעלה; עד הודעה בכתב, הרשום משלם

כל המספרים בטבלה נבדקו ב-14.9.2026 מול כל-זכות, נוסח החוק בנבו ודף עירייה; המקורות בתחתית העמוד.

תרשים שמונת השלבים להשכרת דירה: תמחור, הכנת הדירה, מודעה, סינון שוכרים, ערבויות מוגבלות בחוק, חוזה בכתב, בחירת מסלול מס, ומסירה עם פרוטוקול ורישום ארנונה
שמונה תחנות בסדר קבוע. שתי התחנות שהחוק מגביל בהן את המשכיר, הערבויות והתשלומים בחוזה, מסומנות בנפרד.

כמה לבקש: השיטה, כי מחירון אין

אין טבלה רשמית של שכר דירה לפי עיר, ומספר שמישהו אומר לכם בטלפון הוא לא נתון. מה שיש הוא השוק עצמו, והוא פתוח לכולם. 1. פותחים את הלוחות ומחפשים דירות להשכרה באותו רחוב או שכונה, עם אותו מספר חדרים, בערך אותו שטח, ועם אותם שני דברים שמזיזים מחיר יותר מכל השאר: מעלית וחניה. חמש עד עשר מודעות מספיקות. 2. מסמנים מה בדירה שלכם עדיף (מרפסת, מיזוג בכל החדרים, שיפוץ טרי, כיוון אוויר) ומה פחות (קומה גבוהה בלי מעלית, חצר של השכן מתחת לחלון). זה מזיז את המחיר בתוך הטווח שמצאתם, לא מחוץ לו. 3. המחיר שאתם צריכים לכיסוי המשכנתא הוא לא שיקול של השוכר. אם הטווח בשוק נמוך ממה שקיוויתם, זו התשובה. 4. הבדיקה האמיתית היא אחרי הפרסום: שבוע בלי פניות רציניות פירושו שהמחיר לא נכון, ולא שהמודעה לא נראתה. הורדה אחת ברורה עדיפה על שלוש קטנות. מה שלא כדאי: לתמחר גבוה "כדי שיהיה מקום להתמקח". שוכרים בישראל מסננים לפי מחיר עוד לפני שהם פותחים את המודעה, והדירה פשוט לא תיפתח.

מה הדירה חייבת לכלול לפי חוק

חוק השכירות והשאילה (התיקון המוכר בשם "חוק שכירות הוגנת") קובע בסעיף 25ו שהמשכיר חייב למסור דירה ראויה למגורים, והתוספת הראשונה לחוק אומרת בדיוק מה זה אומר. דירה אינה ראויה למגורים אם חסר בה אחד מאלה: - מערכת ניקוז, כולל סילוק סדיר של שפכים - מערכת לאספקת מי שתייה - מערכת חשמל או מערכת תאורה - פתחי אוורור ותאורה טבעית, ודלתות וחלונות לסגירת הפתחים, כולל דלת כניסה ראשית שניתן לנעול וגם דירה עם סיכון בטיחותי או בריאותי בלתי סביר. זה רף נמוך, ורוב הדירות עוברות אותו בלי לחשוב. הנקודה למשכיר היא אחרת: אין לכתוב בחוזה שהשוכר "מקבל את הדירה כמות שהיא" ולצפות שזה יפטור מהרשימה הזאת, כי ההוראה מחייבת. פגמים שאתם יודעים עליהם (ברז שמטפטף, תריס תקוע) לא הופכים את הדירה לבלתי ראויה, אבל החוק דורש שיצוינו בחוזה, ומי שכותב אותם שם חוסך לעצמו את הוויכוח בעוד שנה על "מי שבר". לפני הצילום: תיקונים קטנים, ניקיון יסודי, נורות בכל הבתים, וריקון של מה שלא נשאר בדירה. דירה עם ארונות של הדייר הקודם מצטלמת כדירה תפוסה.

המודעה: מה כותבים ומה מצלמים

השאלות שכל שוכר שואל בהודעה הראשונה צריכות להיות כבר במודעה, כי מודעה שלא עונה עליהן מקבלת אותן במקום ביקור: - חדרים ושטח במ"ר (שטח הדירה, לא כולל מרפסת; אם המרפסת גדולה, בנפרד) - קומה, האם יש מעלית, האם יש חניה (בטאבו, בשימוש, או ברחוב) - תאריך כניסה ותקופת השכירות המבוקשת, כולל אופציה - שכר הדירה, והאם ועד הבית כלול או בנפרד - מה נשאר בדירה: מזגנים (בכמה חדרים), מטבח, ארונות, דוד שמש - חיות מחמד: כן או לא, כדי שלא ינהלו איתכם משא ומתן על זה בביקור תמונות: באור יום, אחרי הניקיון, כל חדר מהפינה שמראה הכי הרבה ממנו, המטבח והאמבטיה מקרוב, ותמונה אחת של הנוף מהחלון. לא תמונות של הדיירים הקודמים בתוך הדירה, ולא תמונה של דלת הכניסה בלבד. איפה: בשוקשוק מפרסמים דירה להשכרה בחינם דרך הצ׳אט, בלי עמלה, ומקבלים את הפניות ישירות. שווה לדעת גם את הצד החוקי של "בלי מתווך": לפי סעיף 25ט לחוק, אם אתם שוכרים מתווך, את שכר הטרחה שלו אתם משלמים, ואסור לגלגל אותו על השוכר. מודעה עצמאית חוסכת את ההוצאה הזאת לגמרי.

סינון שוכרים בלי לבנות תיק על אנשים

הסדר הנכון הוא משפך, לא טופס בכניסה. 1. שיחת טלפון קצרה עם כל מי שפונה: מי גר (כמה אנשים), ממתי, לכמה זמן, ומה הם עושים. מי שמסרב לדבר בטלפון ורק כותב, לרוב לא יגיע לביקור. 2. ביקור בדירה. פוגשים את מי שיגור בה בפועל, לא נציג. 3. רק למי שאתם שוקלים ברצינות: אישור הכנסה (שלושה תלושי שכר אחרונים, או דוח לעצמאים), אישור העסקה, ואם רוצים, טלפון של המשכיר הקודם. מבקשים את זה מאדם אחד או שניים, לא מכל מי שהתעניין; אין סיבה שיהיו לכם עשרים תלושי שכר של זרים במחשב. 4. הסכמה על התנאים בעל פה, ורק אז החוזה. מה בודקים בפועל: שההכנסה עומדת בשכר הדירה בנוחות, שהסיפור עקבי (אותו מעסיק בטלפון ובתלוש), ושהשוכר לא ממהר מדי. שוכר שרוצה לחתום היום ולהעביר פיקדון לפני שראה את הדירה הוא סימן אזהרה, לא מזל. מה לא: לא מחליטים לפי מוצא, דת, מצב משפחתי או ארץ לידה, ולא שואלים על זה. מלבד השאלה המשפטית, זה פשוט לא מנבא תשלום. תלוש שכר מנבא.

ערבויות: מה מותר לבקש, ועד כמה

כאן החוק מגביל אתכם, וזו הנקודה שהכי הרבה משכירים טועים בה מתוך הרגל. לפי סעיף 25י לחוק, ערבות שעולה לשוכר כסף (פיקדון במזומן, ערבות בנקאית, ערבות של חברת ביטוח או אשראי) מוגבלת לנמוך מבין שניים: סכום של שלושה חודשי שכירות, או שליש מדמי השכירות לכל תקופת החוזה. בחוזה לשנה בשכר דירה של ₪5,000, שליש מהתקופה הוא ₪20,000 ושלושה חודשים הם ₪15,000, ולכן התקרה היא ₪15,000. ההגבלה לא חלה על ערבויות שלא עולות לשוכר: שיק ביטחון, שטר חוב, וערבים אישיים. אפשר לבקש אותם בנוסף, ורוב המשכירים מבקשים שטר חוב עם ערב אחד או שניים. ההגבלה חלה כשמתקיימים התנאים: דירת מגורים, שכר דירה עד ₪20,000 לחודש, חוזה לתקופה של יותר משלושה חודשים (או עם אופציה) ועד עשר שנים, והצדדים אינם קרובי משפחה. מתי מותר לממש: רק לשכר דירה שלא שולם, לחשבונות שוטפים שלא שולמו, לנזק שהשוכר אחראי לו ולא תיקן, ולמקרה שהשוכר לא פינה. לא לבלאי סביר. מתי מחזירים: תוך 60 ימים מהיום שהשוכר עזב (או מהמועד שבו הוסדרו החובות, המאוחר מביניהם), את מה שלא מומש. פיקדון שיושב בחשבון שלכם שנה אחרי הפינוי הוא הפרה, לא נוהג.

החוזה: מה חייב להיות בו, ומי משלם על מה

החוזה חייב להיות בכתב, חתום על ידי שניכם, ועותק חתום שלו נמסר לשוכר. החוק מונה מה חייב להופיע בו: כתובת הדירה, שמות הצדדים ומספרי הזהות, תיאור הדירה ומה שנשאר בה, תקופת השכירות והאופציות, שכר הדירה ומועדי התשלום, תשלומים נוספים שהשוכר נושא בהם, ופגמים ידועים. יש לנו תבנית ניטרלית עם הסבר לכל סעיף במדריך חוזה השכירות (בקישורים למטה). מי משלם על מה (סעיף 25ט): השוכר נושא בשכר הדירה, בארנונה, במים, חשמל וגז, ובוועד הבית השוטף. אתם נושאים בביטוח המבנה, בשכר הטרחה של מתווך שפעל מטעמכם, ובשדרוג או החלפה של מערכות קבועות בדירה (דוד, צנרת, לוח חשמל), אלא אם השוכר ביקש שינוי לעצמו. סעיף בחוזה שמגלגל את אלה על השוכר לא תקף, כי ההוראה מחייבת. תיקונים (סעיף 25ח): ליקוי שאינו קל ערך ולא נגרם משימוש בלתי סביר הוא שלכם לתקן, בתוך זמן סביר ולא יותר מ-30 יום מהדרישה. ליקוי שלא מאפשר מגורים סבירים (אין מים, אין חשמל, דלת שלא ננעלת) הוא דחוף: עד 3 ימים. אם לא תיקנתם בזמן, השוכר רשאי לתקן ולדרוש החזר הוצאות סבירות, או להפחית משכר הדירה. כדאי לכתוב בחוזה מי איש הקשר לתיקונים ואיך מודיעים, כי השעון מתחיל מהדרישה. מה כדאי להוסיף מעבר לחובה: מנגנון יציאה מוקדמת (הודעה מראש ושוכר חלופי סביר), מי מטפל בגינה או במרפסת, ואיסור על השכרת משנה ואירוח קצר טווח בלי הסכמה.

מס על שכר הדירה: שלושה מסלולים ותקרה אחת

יחיד שמשכיר דירת מגורים ליחיד (לא לעסק, לא כחלק מעסק) בוחר בכל שנה אחד משלושה מסלולים. 1. פטור. ב-2026 תקרת הפטור היא ₪5,654 לחודש, ללא שינוי מ-2025. אם סך שכר הדירה החודשי שלכם (מכל הדירות יחד) לא עובר אותה, אתם פטורים לגמרי ולא צריכים לעשות דבר. מעל התקרה ועד ₪11,308 לחודש יש פטור חלקי: מהתקרה מפחיתים את הסכום שבו עברתם אותה, ומה שנשאר פטור; היתרה חייבת במס לפי המדרגות השוליות. מעל ₪11,308 לחודש אין פטור בכלל. 2. מסלול 10%. משלמים 10% מסך שכר הדירה ברוטו, בלי לנכות שום הוצאה (לא תיקונים, לא פחת, לא ריבית על משכנתא). משלמים פעם בשנה, תוך 30 יום מתום שנת המס, כלומר על שכר הדירה של 2026 משלמים עד סוף ינואר 2027. זה המסלול הפשוט למי ששכר הדירה שלו מעל תקרת הפטור וההוצאות שלו קטנות. 3. מסלול שולי. שכר הדירה מצטרף להכנסה הרגילה ומחויב לפי המדרגות, אבל מותר לנכות הוצאות: תיקונים, פחת, ריבית, דמי ניהול. משתלם כשההוצאות גדולות, ודורש דוח שנתי. התקרה מתעדכנת מדי שנה ומחושבת לחודש, כך שדירה שהושכרה רק חלק מהשנה נבדקת לפי החודשים שבהם הושכרה. מי שיש לו יותר מדירה אחת, או שמתלבט בין 10% למסלול השולי, שווה לו שעה של יועץ מס לפני ינואר, לא אחריו.

מסירה: פרוטוקול, מונים וארנונה

היום שבו מוסרים מפתח הוא היום שבו נקבע כל ויכוח עתידי, אז עושים אותו עם נייר. פרוטוקול מסירה: תאריך, קריאת מוני מים, חשמל וגז, רשימת מה שנשאר בדירה, תמונות של כל חדר (כולל הפגמים שכבר צוינו בחוזה), מספר המפתחות שנמסרו, וחתימה של שניכם. אותו פרוטוקול נפתח שוב ביום הפינוי, וההשוואה ביניהם היא מה שמחליט אם משהו מהערבות ממומש. ארנונה: כל עוד לא הודעתם לעירייה בכתב, אתם המחזיק הרשום, וחשבון הארנונה ממשיך להיות שלכם, גם אם השוכר גר ומשלם לכם. בחוזה של 12 חודשים ומעלה אפשר לרשום את השוכר כמחזיק, ולרוב העיריות דורשות עותק מלא וחתום של החוזה; בחוזה קצר מ-12 חודשים הבעלים נשאר רשום. עושים את זה בשבוע המסירה, לא כשמגיעה הודעת חוב. חשמל, מים וגז: העברה על שם השוכר לפי קריאת המונים שבפרוטוקול, כדי שהחשבון האחרון שלכם והראשון שלו ייפגשו באותו מספר. מעכשיו: קבלה על כל תשלום (העברה בנקאית עדיפה בדיוק בגלל זה), תיקונים בזמן, ורישום של כל דרישה ותאריך. משכיר שמנהל תיק מסודר כמעט אף פעם לא מגיע לבית משפט, כי אין על מה להתווכח.

שאלות נפוצות

כמה פיקדון מותר לבקש משוכר?

לפי סעיף 25י לחוק השכירות והשאילה, פיקדון או ערבות בנקאית מוגבלים לנמוך מבין שלושה חודשי שכירות או שליש מדמי השכירות לכל תקופת החוזה, כשהשכירות היא לדירת מגורים בשכר דירה של עד ₪20,000 לחודש, לתקופה של יותר משלושה חודשים ועד עשר שנים, ובין מי שאינם קרובי משפחה. שיק ביטחון, שטר חוב וערבים אישיים לא מוגבלים ואפשר לבקש אותם בנוסף. את הפיקדון מחזירים תוך 60 ימים מהפינוי.

האם צריך לשלם מס על שכר דירה?

תלוי בסכום ובמסלול. ב-2026, יחיד שמשכיר דירת מגורים ליחיד פטור לגמרי אם סך שכר הדירה החודשי שלו לא עובר ₪5,654; בין הסכום הזה ל-₪11,308 יש פטור חלקי, ומעליו אין פטור. מי שעובר את התקרה יכול לבחור במסלול 10% על הברוטו (בלי הוצאות, תשלום תוך 30 יום מתום השנה) או במסלול השולי עם ניכוי הוצאות.

מי משלם למתווך בשכירות, המשכיר או השוכר?

כל צד משלם למתווך שפעל מטעמו. לפי סעיף 25ט לחוק, אסור למשכיר לדרוש מהשוכר לשלם את שכר הטרחה של מתווך שהמשכיר שכר. מי שמפרסם את הדירה בעצמו, למשל בשוקשוק בחינם, לא משלם דמי תיווך בכלל.

מה חייב להופיע בחוזה שכירות?

החוזה חייב להיות בכתב וחתום, ועותק שלו נמסר לשוכר. הוא צריך לכלול את כתובת הדירה, שמות הצדדים ומספרי הזהות, תיאור הדירה ומה שנשאר בה, תקופת השכירות והאופציות, שכר הדירה ומועדי התשלום, תשלומים נוספים שהשוכר נושא בהם, ופגמים ידועים בדירה. תבנית עם הסבר לכל סעיף יש במדריך חוזה השכירות שלנו.

תוך כמה זמן המשכיר חייב לתקן תקלה?

ליקוי שאינו קל ערך ולא נגרם משימוש בלתי סביר: בתוך זמן סביר ולא יותר מ-30 יום מדרישת השוכר. ליקוי שלא מאפשר מגורים סבירים בדירה: עד 3 ימים. אם המשכיר לא תיקן בזמן, השוכר רשאי לתקן בעצמו ולדרוש החזר הוצאות סבירות, או להפחית משכר הדירה בהתאם.

איך מעבירים את הארנונה על שם השוכר?

בחוזה של 12 חודשים ומעלה פונים לעירייה עם עותק מלא וחתום של החוזה ומבקשים לרשום את השוכר כמחזיק. כל עוד לא נמסרה הודעה בכתב, המחזיק הרשום, כלומר אתם, חייב בארנונה. בחוזה קצר מ-12 חודשים הבעלים נשאר רשום והשוכר משלם לו.

מקורות

מצאתם טעות? יש לכם מה להוסיף?

המדריך הזה משתפר בזכות קוראים.

ספרו לשוקשוק

קישורים שימושיים

המדריך מסביר את הכללים לפי חוק השכירות והשאילה והוראות רשות המסים כפי שנקראו ב-14.9.2026 מכל-זכות, מנוסח החוק בנבו וממקורות נוספים המצוינים למטה; הוא אינו ייעוץ משפטי או ייעוץ מס. תקרת הפטור מתעדכנת מדי שנה. במקרה של יותר מדירה אחת, שכירות לחברה, או ספק בין מסלולי המס, כדאי להתייעץ עם יועץ מס או עורך דין.

לפרסם דירה להשכרה, חינם