מציאות

לכל דירה חישבנו מחיר מבוקש למ"ר, והשווינו אותו לחציון המחיר למ"ר בעסקאות אמיתיות מהמאגר הממשלתי (nadlan.gov.il) של דירות דומות: עסקאות בגודל של ±20% מהשטח הבנוי של אותה דירה וגם בטווח של ±0.5 חדרים ממנה. אם מספר החדרים לא מופיע במודעה, ההשוואה נשארת לפי גודל בלבד.

ההשוואה תמיד בתוך השכונה של הדירה עצמה, וצריך לפחות 8 עסקאות דומות שם. אין השוואה עירונית: חציון של כל תל אביב הוא לא בן-השוואה לדירה בשכונה מסוימת. כל כרטיס אומר על מה בדיוק הוא מסתמך, כמה עסקאות, באיזה טווח גודל ובאיזה טווח חדרים. אם אין קבוצת השוואה כזאת, הדירה פשוט לא מופיעה כאן, גם אם היא זולה.

למה גודל ושכונה ולא חציון עירוני: המחיר למ"ר יורד ככל שהדירה גדולה יותר, בתל אביב החציון של דירות מתחת ל-50 מ"ר גבוה בכ-45% מזה של דירות מעל 150 מ"ר, והוא משתנה דרמטית בין שכונה לשכונה. השוואה של דירה גדולה בשכונה זולה לחציון של כל העסקאות בעיר הייתה מייצרת "הנחה" שהיא בעיקר הפרש גודל ומיקום. זו בדיוק הטעות שתוקנה כאן. התוצאה היא עמוד קצר בהרבה, עדיף מעט מספרים שנכונים מהרבה שנשמעים טוב.

מוצגות רק דירות שמחירן נמוך בלפחות 7% מחציון העסקאות הדומות, והאחוז תמיד מעוגל כלפי מטה. יש גם תקרה: פער מעל 35% מסונן החוצה, כי מול עסקאות דומות בשכונה עצמה פער כזה מעיד בדרך כלל על משהו שהנתונים לא רואים (מצב פיזי, דיירות מוגנת, זכויות) ולא על מציאה.

מה לא נכנס לחשבון: מצב הדירה, קומה, נוף, שיפוץ ושנת בנייה. שני האחרונים פשוט לא קיימים בייצוא הממשלתי שאנחנו טוענים, ולכן אי אפשר להתאים לפיהם. גם סוג הנכס מותאם רק ברמת המשפחה (דירות בבניין), כי המאגר מסווג כמעט הכול כ"דירה".

ועוד שקיפות אחת: השטח הבנוי של הדירה נלקח מהטקסט של המוכר כשהוא כתוב שם במפורש, ואחרת מהשדה שמגיע מהמשרד המפרסם: שדה שלפעמים כולל גם מרפסת. אם הוא כולל, השטח האמיתי קטן יותר והפער האמיתי קטן מהמוצג, לא גדול ממנו. זו לא הערכת שמאי, מחיר נמוך יכול לשקף סיבה טובה, תבדקו בעצמכם לפני שמתלהבים.