מאגר עסקאות הנדל״ן של רשות המסים: איך בודקים במה נמכרו דירות ברחוב שלכם
צוות שוקשוק · עודכן ספטמבר 2026
כל מי שקונה או מוכר דירה בישראל חייב לדווח על העסקה לרשות המסים בתוך 30 יום, והמחיר נרשם. הרשומה הזו קיימת עשרות שנים, אבל עד עכשיו היה אפשר לראות ממנה רק עסקה אחר עסקה. בספטמבר 2026 פרויקט המתנדבים over.org.il ("נדל״ן לעם") פרסם אותה במלואה: 3,844,200 עסקאות מ-1998 ועד 17.9.2026, ב-1,336 יישובים. זה המידע הכי קרוב לשאלה "כמה באמת עולה דירה ברחוב שלי", כי הוא מבוסס על מכירות שקרו, לא על מחירים מבוקשים. המדריך מסביר מה יש בנתונים ומה אין, איפה הם מטעים אם קוראים אותם בלי זהירות, ואיך בודקים אותם בפועל, כולל מה שבנינו בשוקשוק על בסיסם. הכול נבדק ב-28.9.2026, והמקורות בתחתית.
מה פורסם, ולמה זה המידע הכי טוב על מחירי דירות
חוק מיסוי מקרקעין מחייב גם את המוכר וגם את הקונה להצהיר על העסקה בתוך 30 ימים ממועד ביצועה, והיום ההצהרה מוגשת רק באופן מקוון. לכן כמעט כל מכירה של דירה בישראל נכנסת לרשומה של רשות המסים, עם התאריך, המחיר, סוג הנכס והחלק שנמכר. הרשות מציגה את העסקאות באתר מידע הנדל״ן שלה ובאתר הנדל״ן הממשלתי, nadlan.gov.il, שבו אפשר לחפש לפי מפה, כתובת, שכונה או גוש וחלקה. מה שהשתנה בספטמבר 2026 הוא שהמאגר כולו זמין עכשיו כקובץ אחד, ולכן אפשר לחשב ממנו דברים שלא היה אפשר קודם: מגמות לאורך 28 שנים, השוואה בין רחובות, והערכת שווי שמבוססת על מכירות אמיתיות ברחוב עצמו.
מה יש בכל עסקה, ומה חסר
בכל שורה במאגר: תאריך העסקה, השווי שדווח, מהות העסקה (למשל "דירה בבית קומות" או "קוטג׳ דו משפחתי"), החלק מהנכס שנמכר, שנת הבנייה, שטח הנכס ומספר החדרים, והזיהוי הקדסטרי: גוש, חלקה ותת חלקה (בבניין משותף, תת החלקה היא בדרך כלל הדירה עצמה). מה שחסר חשוב לא פחות. אין קומה. אין מצב הדירה, נוף, חניה או מעלית. אין שמות, כך שהמאגר לא מגלה מי קנה או מכר. ואין כתובת: הרשומה מזוהה לפי גוש וחלקה בלבד, וכדי לדעת באיזה רחוב מדובר צריך להצליב עם מקור נוסף (בשוקשוק הצלבנו עם עסקאות אתר הנדל״ן הממשלתי, שמציינות את הרחוב, ועם שכבת החלקות של המרכז למיפוי ישראל). אצל כ-17.5% מהעסקאות חסר גם קוד היישוב.
חמש מלכודות בקריאת המחירים
1. השווי המדווח הוא לא שמאות. זה הסכום שהצדדים דיווחו, ולפעמים הוא כולל או לא כולל דברים כמו ריהוט או הצמדות. 2. חלק מנכס. כששני שותפים מוכרים כל אחד חצי, או יורשים מוכרים שליש, השורה מראה את המחיר של החלק. המחיר של הדירה כולה הוא הסכום חלקי החלק שנמכר. מי שמחשב מחיר למ״ר בלי לתקן את זה יקבל מספר נמוך פי שניים או שלושה. 3. שורה אחת, בניין שלם. חלק מהעסקאות הן מכירה של בניין או של כמה דירות יחד במחיר אחד. שורה כזו יכולה להזיז ממוצע במיליונים, ולכן מסתכלים על חציון ולא על ממוצע. 4. עסקאות בתוך המשפחה. העברה בין קרובים במחיר סמלי נרשמת כמו כל מכירה אחרת. מחיר נמוך מאוד ביחס לרחוב הוא בדרך כלל כזו, לא "מציאה". 5. דירה חדשה מול יד שנייה. מכירה ראשונה מקבלן מתומחרת אחרת ממכירה של דירה בת 40 שנה באותו רחוב. כדאי לבדוק את שנת הבנייה לפני שמשווים. בשוקשוק אנחנו לא מוחקים אף עסקה, אבל מסמנים כל אחת מהמלכודות האלה ומוציאים אותן מחישובי המחירים: מתוך 3.84 מיליון עסקאות נשארו כ-2.09 מיליון עסקאות מגורים "נקיות" שעליהן מבוססים כל המספרים באתר.
איך בודקים במה נמכרו דירות ברחוב שלכם
אתר הנדל״ן הממשלתי (nadlan.gov.il): מקלידים כתובת, שכונה או גוש וחלקה, ורואים את העסקאות על המפה. זו הדרך הרשמית לבדוק עסקה בודדת. המאגר המלא של over.org.il: למי שרוצה את הנתונים הגולמיים, לחפש לפי יישוב או גוש וחלקה, או להוריד את הקובץ כולו. עמודי הרחוב בשוקשוק: לכל רחוב עם מספיק עסקאות יש עמוד עם גרף של מחיר חציוני למ״ר ומספר עסקאות לפי שנה מאז 1998, העסקאות האחרונות, ורשימת הבניינים ברחוב. למשל, ברחוב הרצל ברחובות נרשמו מאז 1998 כ-850 עסקאות מגורים. אפשר גם פשוט לשאול את הצ׳אט של שוקשוק "כמה נמכרו דירות 4 חדרים ברחוב X", והוא עונה מתוך אותם נתונים, עם קישור למקור.
מה אפשר לעשות עם הנתונים: מה שבנינו בשוקשוק
היסטוריה של רחוב ושל בניין: כ-7,600 עמודי רחוב וכ-210 אלף בניינים וחלקות עם היסטוריית עסקאות. הבניין הוא הרמה הכי מפורטת שאנחנו מציגים: עסקאות לפי תאריך, חדרים, שטח ומחיר, בלי לציין איזו דירה. הערכת שווי ברמת הרחוב: כשמציינים רחוב, ההערכה נבנית ממכירות דירות דומות באותו רחוב (או ברדיוס של כ-400 מטר) בשלוש השנים האחרונות, מותאמות למחירי היום. בבדיקה על מכירות מ-2026 שלא שימשו לבניית השיטה, הטעות החציונית ירדה מכ-16% (ממוצע עירוני) לכ-9%. התראה על עסקאות חדשות: אפשר לבקש שנעדכן אתכם כשתדווח מכירה חדשה ברחוב שלכם. הנתונים מתעדכנים פעם בחודש. התחדשות עירונית: עמודי המחירים של כל עיר מציגים את מתחמי ההתחדשות העירונית המוכרזים שלה, מתוך מאגר משרד הבינוי והשיכון, עם הסטטוס ומספר יחידות הדיור. דבר אחד שאנחנו לא עושים: לא מדרגים מחיר של מודעה כ"הוגן" או "יקר". ליד מודעה מוצגת רק שורה עובדתית על המכירות ברחוב, ומי שמוכר יכול לבקש לראות אותן בפרטיות כשהוא מתמחר.
דוגמה: עשר שנים של מחירים בתל אביב
לפי העסקאות הנקיות, המחיר החציוני למ״ר של דירות בתל אביב היה כ-34,500 ₪ ב-2016 וכ-54,000 ₪ ב-2026 (עד ספטמבר), עלייה של כ-57% בעשר שנים. באמצע יש קפיצה בולטת ב-2021, שנה שבה גם מספר העסקאות כמעט הוכפל (8,832 לעומת 4,764 בשנה שלפניה). זה בדיוק סוג השאלה שהמאגר עונה עליה היטב: מגמה על פני שנים, בעיר, בשכונה או ברחוב. הוא עונה פחות טוב על שאלה על דירה אחת, כי חסרים בו קומה, מצב ונוף.
שאלות נפוצות
זה חוקי לפרסם במה נמכרה דירה?
כן. מחירי העסקאות מוצגים לציבור באתר הנדל״ן הממשלתי ובאתר מידע הנדל״ן של רשות המסים. הרשומה לא כוללת שמות של קונים או מוכרים.
המחיר במאגר הוא המחיר האמיתי?
הוא הסכום שהצדדים דיווחו לרשות המסים, לא שמאות. במקרים של מכירת חלק מנכס, העברה בתוך המשפחה או מכירה של כמה דירות יחד, המספר הגולמי מטעה, ולכן בודקים את החלק שנמכר ומסתכלים על חציון.
למה ברחוב שלי מופיעות מעט עסקאות?
ייתכן שבאמת נמכרו בו מעט דירות, או שחלק מהחלקות ברחוב לא קושרו לשם הרחוב: המאגר מזוהה לפי גוש וחלקה, והקישור לרחוב נעשה בהצלבה עם מקורות אחרים.
כמה הנתונים עדכניים?
העסקאות מתעדכנות במאגר עם השהיה, כי הדיווח לרשות נעשה עד 30 יום אחרי העסקה. בשוקשוק הנתונים מתעדכנים פעם בחודש.
